Les valeurs déterminées par l’expert immobilier

A la lecture de votre rapport d’expertise, les valeurs déterminées par l’expert immobilier vous apparaisse comme du charabia : valeur vénale, valeur de reconstruction, valeur locative, … vous ne comprenez pas vraiment de quoi il en retourne. L’objectif de cet article est donc de vous aider à comprendre la signification, l’utilisé et les différentes valeurs déterminées par l’expert immobilier.

La valeur vénale

La valeur vénale d’un bien pourrait se définir comme la valeur que peut raisonnablement espérer obtenir le vendeur dans des conditions standard de marché compte tenu de tous les facteurs liés à l’immeuble en y réalisant une publicité claire et efficace. Une présentation commerciale majorée de maximum 10% peut être applicable lors d’une mise en vente d’un immeuble pour faire face aux négociations usuelles.

La valeur en vente forcée

La valeur en vente forcée est le prix que l’on peut espérer obtenir de la vente d’un immeuble dans l’empressement ou des conditions anormales de vente. Cette valeur est en générale 20% inférieure à la valeur vénale. Généralement, la banque se sert de cette valeur pour analyser le risque du crédit.

La valeur critique

La valeur critique est la valeur de l’immeuble subissant des travaux de démolitions et/ou de reconstruction à l’instant t. Cette valeur ne peut être calculée à l’avance puisqu’elle dépend de l’état d’avancement des travaux uniquement.

La valeur de reconstruction

La valeur de reconstruction se définit comme le coût de reconstruction du bâti majoré des frais annexes (architecte, audit PEB, etc.). La valeur peut être avec ou hors TVA et toujours hors terrain et frais annexes.

La valeur à neuf

La valeur à neuf se définit comme le coût de reconstruction de bâtiments et d’équipements de nature immobilière TVA incluse, honoraires et frais techniques inclus. A l’inverse de la valeur de reconstruction, le terrain est ici inclus. La valeur à neuf représente en réalité le coût total de la construction.

La valeur de convenance

La valeur de convenance est une valeur subjective. Il s’agit d’une valeur influencée par des facteurs affectifs, d’usage personnel ou encore psychologique. On parle également de valeur de déconvenance.

La valeur locative

La valeur locative est la contrepartie financière annuelle versée pour l’utilisation d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail. Cette valeur correspond à un loyer au prix du marché, aux conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et pour une région donnée.

La valeur en expropriation

Il s’agit de la valeur vénale majoré d’indemnités complémentaires telles que des indemnités de remploi.

La valeur intrinsèque

La valeur intrinsèque représente le coût que représenterait la construction d’un immeuble semblable sur un terrain comparable. Cette valeur ignore donc partiellement ou totalement la loi de l’offre et de la demande. Le calcul s’appuie sur la valeur du terrain et sur les coûts de construction diminués d’un coefficient de vétusté.

La valeur extrinsèque

La valeur extrinsèque représente l’exact inverse de la valeur intrinsèque. Il s’agit de cherche à démontrer que la valeur du bien n’est pas intrinsèque et donc de pondérer la valeur du bien en fonction de facteurs extérieurs : localisation du bien, etc.

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