Lors d’une location, un état des lieux d’entrée et de sortie est dressé entre le propriétaire et le locataire. Bien loin d’une simple visite annotée d’un logement, la réalisation de l’état des lieux est soumis à plusieurs règles, parfois méconnues. Nous avons référencé dans cette article, les 6 principales règles de l’état des lieux.
Règle n°1 : l’état des lieux est obligatoire
Depuis 1983, l’article 1730 du code civil belge précise que l’état des lieux est obligatoire. C’est une règle dites
” impérative” , c’est-à-dire que nulle ne peut y déroger même si autre chose de prévu dans le contrat de bail.
Bon à savoir : Si un état des lieux n’a pas été réalisé, le logement sera présumé rendu tel qu’il a été donné. Le propriétaire ne pourra donc rien réclamer en cas de dégâts locatifs.
Règle n°2 : l’état des lieux doit être contradictoire
C’est à dire qu’il doit être réalisé en présence du/des locataire(s) et du/des propriétaire(s) ou de leurs représentants respectifs (expert immobilier, agent immobilier, avocat, …).
L’état des lieux peut être réalisé dans plusieurs cas :
- Soit par le propriétaires et le locataire ;
- Soit par leurs représentants (expert immobilier, agent immobilier, avocat, …) ;
- Soit par un expert immobilier choisi de commun accord entre le propriétaire et le locataire ;
- Soit par désignation d’un expert par le juge lorsque le propriétaire et le locataire ne sont pas d’accord sur l’état des lieux ;
Règle n°3 : l’état des lieux doit être daté, signé et annexé au contrat de bail
La mention ” lu et approuvé ” ainsi que la date et la signature du/des propriétaire(s) et du/des locataire(s) doivent apparaitre afin de pouvoir prouver le caractère contradictoire de l’état des lieux.
L’état des lieux étant obligatoire, celui-ci doit être annexé au contrat de bail. Et tout comme le bail de location, l’état des lieux doit être rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (locataire(s) et propriétaire(s).
Règle n°4 : l’état des lieux doit être réalisé au plus tard pendant le 1er mois d’occupation
L’état des lieux d’entrée doit être réalisé avant l’entrée dans le logement ou au plus tard pendant le 1er mois d’occupation.
Dans le cas ou un état des lieux n’a pas été réalisé, deux cas de figure peuvent se présenter :
- Soit le propriétaire ou le locataire n’a pas voulu réaliser d’état des lieux. Dans ce cas, une des deux parties peut demander au juge de nommer un expert pour le réaliser.
- Soit le propriétaire et le locataire ne réalisent pas d’état des lieux. Le locataire sera alors présumé rendre le logement tel qu’il l’a reçu. Ce sera au propriétaire de prouver les dégâts locatifs, par toute voie de droit.
Règle n°5 : l’état des lieux doit être écrit et détaillé
Prendre des photos, réaliser une vidéo ou une visite virtuelle du bien lors de l’état des lieux n’est pas interdit. Cependant, un rapport écrit devra toujours accompagné les supports visuels.
Le rapport devra être aussi détaillé que possible. Chaque pièce (salle de bain, buanderie, chambre, …) équipement (thermostat, sanitaire, chaudière, …) et mobilier (meuble, literie, …) doit être décris dans les moindres détails en reprenant notamment les matériaux, l’état, les revêtement ou encore l’usure éventuelle. Les numéros de compteurs ainsi que leurs index de consommation doivent également apparaitre.
Bon à savoir : Une clause prévue dans le contrat de bail mentionnant que ” le bien est en bon état ” n’a aucune valeur juridique.
Règle n°6 : L’état des lieux doit être réalisé à frais partagé
Lorsqu’un expert est désigné pour réaliser l’état des lieux d’entrée et/ou de sortie, le propriétaire et le locataire se partage à concurrence de 50% les frais facturés par l’expert.
Lorsque l’état des lieux est réalisé directement par le propriétaire et le locataire, celui-ci est évidemment gratuit.
Dans le cas ou le propriétaire et le locataire se font tous les deux assister par un expert, les frais ne sont pas partagés en deux. Chacune des deux parties paie sont expert.
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